作者:醉酒大鲨鱼
(资料图)
东莞城中心比深圳绝大部分郊区板块贵,已经不是什么稀奇的事。
但东莞的自信已经超出很多人的潜意识。
最近,东莞南城和东城的几个新盘冻资要求玩出了新高度。
看样板房,按户型面积大小冻资,143平冻资50万,198平冻资100万;380平/308平冻资100万,200平冻资500万。
这个验资门槛比深圳绝大部分新房都高不少。
这几个新房的均价基本在5万+/平,总价区间在600万-2000万/套。
同样是800万的房子,深圳验资100万;一千多万的房子,深圳验资300。
虽然看样板房冻资不是什么新鲜事,全国各地的新楼盘,很多都这么玩,最主要的目的是筛选客户,减少接待人力成本。
但东莞的验资看房门槛,甚至比深圳都高了。
要知道,东莞市场看深圳,东莞的自信来源于深圳。
在深圳,市场的基本盘转速已经慢下来的情况下,东莞反而表现出这种迷之自信。
东莞的基本面,真的足以支撑这份自信吗?
东莞房地产市场,得益于地缘紧邻广州、深圳,受到广州、深圳的影响比较大。尤其是靠近临深边缘,新房可以说在2021年之前,都比较热闹,价格也相对其他非中心城镇高出不少。
而城中心的楼市走势,也基本复制了深圳的模式。
有人预测,东莞的城区中心在变强,资源汇聚,城市面貌变得越来越好,觉得未来有楼盘突破7万/平只是时间问题,冲到8万—9万/平,甚至突破10万也是正常。
要知道,深圳前海的新房,限价9.2万,均价才到10左右万/平,就连南山的超级CBD的新房备案价格天花板才13.2万/平。
东莞有什么底气备案价突破5万+/平,冲刺10万/平?
首先,如果说底气来源于东莞的经济实力,但以往快马加鞭的速度已经慢下来。
从东莞统计局7月26披露的数据来看,东莞今年上半年的GPF为5262.10亿元,同比增长1.5%。
看上去似乎还不错,有增长。但相比今年一季度(2.2%)和去年同期(1.6%)的增速,是有所下降的。
而且放在整个广东省上半年的GDP来看,东莞的增速是最慢的,比倒数第二、三位的肇庆(2.9%)、茂名(2.9%)还慢。放到全国上半年城市GDP增速中,也是比较慢的。
作为万亿GDP的城市,增速在全省垫底,就有点说不过去了。
再看东莞的产业真实情况。
从东莞统计局披露的数据来看,近几年,东莞的主打产业变化。
以手机产量来看,东莞是全国手机制造基地,曾经一年生产过4亿台手机,但在2019年产量见顶之后逐渐下滑。去年东莞手机产量只有19761.67万台,相比于巅峰时期收缩超过一半。
其次,如果说人口有支撑力,但长远来看,最底层的人口数据已经出现转折。
根据东莞统计局数据显示,2022年末,东莞常住人口相比2021年减少9.98万人,出现近33年来首次常住人口净流入负增长。
虽然官方的解释是外来人口比重高,大家过年返乡了,到今年3月份数据已经恢复到2022年12月初的水平。
但是回溯过往常住人口净流入增速,东莞的常住人口流入增速早在几年前就出现放缓。
自从2015年后,东莞常住人口流入增速就开始放缓。2015年常住人口净流入增速由2014年的3.45%,放缓为0.39%,除了2017年常住人口净流入增速有所反弹,当年为2.13%,之后常住人口净流入增速都不到1%。
换句话说,实际东莞常住人口中,相当一部分其实是外来人口,并且这部分人口的流动性极大,这就很难支撑得起东莞的价格。
第三,如果说东莞楼市的基本面都还很不错,那么东莞正处于支持政策越多,成交越缩量的状态。
根据东莞住建局每月公布的网签数据显示,2020年6月,东莞超过4层的新盘网签套数达到6566套,二手房网签6967套,同年12月新房网签达到高峰的8462套,二手房为4042套。
而7月最新网签数显示,新房网签套数仅为1224套,二手房网签套数2152套。
之所以松绑幅度越来越大,最主要的原因是就是成交量收缩明显,房子卖不掉了,有拉裤子里的风险。
可能有人会说,熬一熬总会过去。
确实,过去,房地产市场的周期,变化得很快。
每次市场出现扛不住的苗头的时候,大家只需要再熬一熬,最快半年,最慢三年下一波新行情就又要来了。
房价的轨迹,就像螺旋上升的过山车一样。
但那都是过去。
现在很多因素已经变了。而且东莞已经不限购,二成首付了,想要再想往上冲,还要看深圳,广州的市场。
现在深圳成交量依旧保持低位平稳运行,东莞想要吸取深圳的能量已经很难。
所以再祈求下一波螺旋上升比过去难太多了。
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