夏磊:商品房销售降温,房地产如何破局?


(资料图)

中新经纬7月5日电 题:商品房销售降温,房地产如何破局?

作者 夏磊 国海证券首席经济学家

2023年开年,由于疫情期间积压需求释放,市场短暂出现小阳春,但市场回暖基础较弱,4、5月商品房销售有所降温。供应端总量收缩、结构错配,需求端预期下行、购买受限,房地产该如何破局?

夏磊

目前供应端总量收缩,结构性问题突出。当下,市场有效供应不足,新房供应量下降。在结构性问题上,区位、户型、品质上供需出现错位。区位方面,购房者回归理性,更注重通勤时间等居住功能属性,需求逐步向核心区回流,而土地供应郊区化难以有效匹配购房者需求。户型方面,住宅同质化现象、住房品质的进一步降低也都难以满足当前的购房需求。

需求端购房回归理性,改善性需求成为主力。受城镇化、人口迁移、消费升级、改善需求增加等影响,中国中长期新增住房需求充足。且中国已基本告别住房短缺,购房回归理性。购房需求向改善购房发展,改善群体成交成为主流。新需求群体的出现为产品提出新要求,大量置换需求等待释放,但目前市场缺乏可匹配产品。同时,现存需求端部分政策限制购买力释放,购房预期也亟待改善。

房地产破局需要供需两端齐发力。从供应端来看,企业与政策需同时优化。企业方面,一要加快转型升级脚步。根据市场需求优化产品结构,在住宅配置、配套设施、运营管理上提高品质,以高品质打动持币观望客群。二要加大力度盘活存量土地。针对出险企业项目,国央企、金融机构以及优质民企应承担起社会责任,以收并购形式拆分、盘活存量项目,为市场供应提供补给。针对开发周期长的存量资产,可引入专业团队,将项目从投资、开发、运营三个维度分离,具有开发经验的企业可通过代建方式与国资平台公司合作,加快项目开发速度,企业以轻资产方式运作盘活土地,达成双赢。

政策方面,一是提升土地供应质量以带动土地成交。调整新增的供应土地区位结构,增加核心区及优质土地供应占比,提高房企拿地积极性,满足改善客群对住房回归核心区的需求。二是因地制宜,平衡需求、供应与库存。对于一线及热点城市,对依然存在因限价而倒挂的项目,应鼓励企业推进取证,加快推售。对于无倒挂市场平稳的二线三线城市,应以销定产,设置土地供应目标,控制市场库存处于合理区间。对于库存较高的三四线城市,应控制土地供应量,维持市场稳定。三是通过城中村改造腾挪土地增加供给。四是通过商办用地调规等方式增加住宅供应。

需求端来看,一是扩大需求基本盘。放宽生育政策、鼓励生育,并给予多孩家庭购房政策倾斜。二是放松需求限制。因城施策,根据不同城市现状,优化限购限贷等政策,支持需求释放。具体来讲:

一线城市人口众多,产业发展成熟,需求旺盛,但限购限贷政策较严格,有较大放松空间。限购方面,分区域优化政策,放松非热点区域限购限制。优化非户籍人口买房限购政策,降低需连续缴纳社保年限。限贷方面,优化首套房认定标准,适当降低二套房首付比例,支持合理的置换需求。结合市场实际房价,优化调整普宅非普宅的认定标准。

二线城市政策已陆续放松,但在首套房认定标准、限购等方面仍存在放松空间。限购方面,优化非户籍人口买房限购政策,降低连续缴纳社保年限;扩围城市不限购区域;优化限购具体细节,如二手房不限购、144

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